La vente d'une maison est une décision très importante et assez exceptionnelle dans notre vie. C'est une longue suite d'étapes depuis la décision de mise en vente jusqu'à l'encaissement du prix du bien chez le notaire.
Le droit français encadre la procédure nécessaire de manière très stricte en instituant notamment un rôle de garant au notaire.
Cependant, cet officier ministériel n'intervient que sur la fin du processus qui est démarré habituellement avec un autre intervenant : l'agent immobilier.
Généralement, la première phase est l'estimation du bien. A partir de ces éléments de valorisation du bien, l'agent immobilier va pouvoir proposer une stratégie de commercialisation avec la fixation du prix à afficher dans les annonces.
Pour cela le vendeur devra lui confier le premier document juridique qu'est le mandat de vente. Celui-ci ne pourra être réalisé qu'après justification de l'identité des vendeurs et de leur propriété effective du bien. L'attestation de propriété devra être produite avec la situation matrimoniale des vendeurs.
Pour démarrer la commercialisation du bien il sera nécessaire de détenir un Diagnostic de Performance Energétique valide. L'avis de taxe foncière sera ensuite à récupérer pour permettre la diffusion des annonces sur les différents supports.
Il appartiendra ensuite à l'agent immobilier de sélectionner les acquéreurs potentiels.
Le premier contrôle obligatoire sera celui de la provenance des fonds pour prendre sa part légale à la lutte contre le blanchiment d'argent sale ( TRACFIN). Ensuite la pertinence de leur recherche avec le bien à vendre pourra être validée. Si ce premier point est acquis, la capacité financière sera confirmée avec l'appui éventuel d'un courtier. Il pourra alors être organisé des visites.
Pour éviter les litiges éventuels, la liste des factures des travaux de moins de 10 ans sera présentée aux acquéreurs potentiels ainsi que la liste des travaux réalisés par le propriétaire. L'assurance dommages-ouvrage des professionnels du bâtiment sera recherchée.
L'agent immobilier veillera, au cours de ses investigations, à mettre en évidence les points qui pourraient constituer des vices cachés.
Le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic gaz ( si nécessaire), le diagnostic électricité ( si nécessaire), l'état parasitaire, l'état des risques naturels et technologiques seront organisés et présentés aux acquéreurs.
Pour compléter l'information dûe aux acquéreurs, le contrôle de l'assainissement sera mis à leur disposition ainsi que l'ensemble des documents d'urbanisme relatifs aux biens vendus. Il s'agit là du zonage des parcelles ( classement du terrain dans le plan local d'urbanisme) et des validations des constructions et des travaux par les autorités ( permis de construire et non opposition aux déclarations préalables de travaux).
Quand le vendeur sera correctement informé, son offre d'achat pourra être validée par le vendeur et aboutira à la signature d'un compromis de vente, autre phase cruciale dans la vente de la maison. L'agent immobilier est habilité à rédiger cet acte et permet donc de maîtriser une partie du délai de la vente. Ce document juridique intégrera , si nécessaire, des clauses suspensives comme l'obtention d'un financement.
L'agent immobilier recevra sur son compte sequestre l'acompte sur le prix de vente ( 5 à 10 %).
Si le bien est loué ou a été loué, il sera nécessaire d'obtenir une copie du bail en cours, une copie du bail précédent et de la lettre de congé du locataire précédent. En effet, le locataire a un droit prioritaire sur l'achat du bien qu'il a occupé.
Le notaire vérifiera ensuite la réalité et la validité du bien vendu. Il s'assurera ainsi de la propriété du bien vendu par les vendeurs. Il vérifiera la validité des travaux réalisés. Il adressera à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour permettre au conseil municipal de prendre position sur son droit de préemption sur le bien vendu.
Toujours dans son rôle de certificateur, le notaire demandera un état hypothécaire du bien pour s'assurer que personne ne l'a pris en garantie. De même, un certificat d'urbanisme sera demandé en mairie pour vérifier qu'il n'existe pas de servitudes ou de charges qui empêcherait la vente du bien.
Bien évidemment, le notaire demandera un extrait de naissance de chaque vendeur pour vérifier leur identité et leur capacité juridique. Le régime matrimonial sera également analysé pour complèter la revue des éléments nécessaires à la bonne fin de la vente.
Il recevra les fonds des acquéreurs et rédigera l'acte de vente qu'il authentifiera. Il assurera le virement du prix du bien au vendeur.
Le notaire calculera les droits à verser au différentes administrations ( habituellement 5,8 %) et assurera la déclaration au service de la publicité foncière.
Il se chargera aussi de calculer et de recouvrir l'impôt sur l'éventuelle plus-value ( exonération sur la vente de l'habitation principale) .
C'est lui qui délivrera un acte de propriété opposable aux tiers.
Il engage sa responsabilité et son patrimoine dans ses activités d'officier ministériel pour environ 1 à 2 % du prix de vente.
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