L'agent immobilier est-il devenu un auxiliaire de la police pour la lutte contre l'argent sale ?
L’immobilier est un secteur à risque pour le blanchiment de l’argent sale et objet d’activités criminelles. Les risques d'injection d'argent sale existent à toutes les étapes de la vie d'un projet immobilier : du projet de construction ou d'acquisition à l'obtention du prêt immobilier.
Ainsi, selon de l’article L. 561-2 8° du code monétaire et financier, sont soumis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, les professionnels exerçant les activités mentionnées dans l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet ».
Les agents immobiliers font donc logiquement partie des professionnels assujettis à cette obligation.
Cependant, en l’absence d’instance unique de coordination de la profession immobilière, il nous est demandé de développer la formation , l'information de nos collaborateurs au sein de nos agences et de structurer une organisation des contrôles.
Les contrôles de la DGCCRF et les sanctions de la CNSS doivent nous rendre vigilants sur l'obligation déclarative qui nous est faite et la mise en place d'un système d'évaluation des risques.
Pour déclarer le risque de blanchiment d'argent lors d'un achat d'un bien immobilier il faut auparavant le détecter. Et pour le détecter il faut le rechercher.
Aussi, il nous appartient de définir de manière simple et systématique un ensemble de mesures techniques et organisationnelles pour détecter de manière pertinente les personnes et les opérations à risque . Ensuite , il faut réaliser le signalement à Tracfin. La mise en place d’un tel système permet au professionnel d’identifier, d’analyser et de comprendre les risques LCB/FT afin d’appliquer des mesures de prévention, d’atténuation ou d’élimination des risques identifiés.
L’autorité de contrôle rappelle que ce système doit faire l’objet d’un écrit diffusé à l’ensemble du personnel de l'agence immobilière ayant pour mission de mettre en œuvre les mesures de vigilance en matière de LCB/FT.
Ainsi, pour le professionnel de l’intermédiation immobilière, l’identification du client et du bénéficiaire effectif devra intervenir :
- avant la signature d’un mandat, y compris dans le cas où cette signature intervient lors de la première prise de contact entre le professionnel exerçant une activité d’intermédiaire dans la transaction et un vendeur, acheteur, acquéreur ou bailleur potentiel ;
-chaque fois qu’une promesse de vente, une promesse d’achat, un compromis de vente, ou tout autre document s’assimilant à un avant-contrat liant, le cas échéant, le vendeur et l’acheteur ou le bailleur et le locataire, est rédigé. L'identification du client doit être réalisée avant l’élaboration de cet avant-contrat.
A - Très concrètement, une liste des points de vigilance doit être à disposition des collaborateurs et consultée à chaque contact de nouvel acquéreur de bien immobilier.
Par exemple :
Sur la personne physique :
• Incohérence entre le profil du client (âge, revenus, profession, diverses informations recueillies sur le client) et l’opération ou les flux observés ;
• Le client exerce-t-il une profession à risque ?
• Quel est son « train de vie » ? Est-il disproportionné avec les revenus d’activité déclarés?
• Le client réside-t-il dans un pays à risque figurant sur les listes publiées par le GAFI ?
• Le projet immobilier envisagé est-il situé dans une zone sensible ?
Le client occupe-t-il des postes qui l’exposent à des risques particuliers en raison de fonctions politiques, juridictionnelles ou administratives ? Est-il une personne politiquement exposée (PPE) ?
• La personne est-elle connue, en source ouverte, pour diverses infractions ?
• Les documents fournis sont-ils probants ?
• Le client ou son représentant légal sont-ils physiquement présents aux fins de l'identification ?
Sur l’opération :
• Le produit ou l’opération favorise l’anonymat ;
• Nombreux versements en espèces ou paiement en espèces d’un montant significatif ;
• Prix anormalement bas ou élevé ;
• Flux à caractère professionnel sur un compte privé ;
• Paiements en provenance de tiers ;
• Paiements en provenance de l’étranger ;
• Doute sur l’origine ou la destination, notamment géographique, des fonds ;
• Acquisition immobilière en ayant recours à des fonds à l’origine non traçable (espèces, tontine, etc.) ;
• Financement par un prêt non bancaire ;
• Montant inhabituellement élevé ;
• Montage complexe ou sans justification économique (multiplicité de comptes bancaires, multiplicité d’intermédiaires ou de structures, etc.) ;
• Montage financier atypique ;
• Lien entre vendeur et acquéreur ;
• Opération annulée et demande de remboursement sur un compte tiers des sommes séquestrées ;
• Réception de fonds en provenance d’une personne physique ou morale non cliente et demande de retour des fonds, notamment vers un compte différent du compte émetteur ;
• Opération non effectuée et perte du dépôt de garantie alors que vendeur et acquéreur se connaissent ;
B - Un rapport de contrôle doit systématiquement être remis au responsable 'TRACFIN' de l'agence
Après chaque découverte du client, un document doit être visé par le responsable de l'agence immobilière chargé de ces contrôles.
La déclaration ou non à TRACFIN du risque de blanchiment dans l'opération immobilière projetée doit alors être systématiquement validée et conservée dans un classeur dédié.
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