Offre d'achat, compromis ou promesse de vente, quelles différences ?
COMPROMIS DE VENTE, OFFRE D'ACHAT, PROMESSE DE VENTE ...
quelles diffréneces ?
Dans le domaine si important de la vente de son bien immobilier il est parfois nécessaire de revenir sur la signification juridique des termes employés. En effet, ils peuvent paraitre obscurs ou redondants aux non initiés.
L'essentiel de la distinction tient dans la partie qui s'engage.
A ) Dans la logique des choses, l'OFFRE D'ACHAT est l'engagement qui suit la visite fructueuse d'un bien par un candidat acquéreur. Après avoir confronté les caractéristiques d'un logement à ses critères et souvent soupesé quelques concessions, l'acquéreur séduit va formaliser une intention unilatérale d'achat. Il va s'engager sur un prix qu'il est prêt à donner au vendeur pour le bien qu'il vient de visiter et sur un délai pendant lequel son engagement va rester valable. A ce stade, il n'a pas la certitude que le bien lui sera vendu.
Il faudra la contre signature du propriétaire pour pouvoir démarrer un processus d'acquisition.
Aucun engagement financier n'est conclu entre les parties avec cette formalité.
B) De manière plus rare, le vendeur peut s'engager unilatéralement à vendre son bien. C'est une promesse de vente. Le candidat acquéreur va alors disposer d'un délai de réflexion fixé par le propriétaire pour se décider. En échange de ce délai, l'acheteur verse une indemnité dite d'immoblisation habituellement de 5 à 10 % du prix de vente.
Si la décision d'acheter est au rendez-vous à l'issue de la période d'intense cogitation et que la vente est confirmée par un acte notarié, cette indemnité est déduite du prix du bien. Si , à l'issue de ce délai d'option, l'acheteur n'est pas parvenu à se décider favorablement, l'indemnité d'immobilisation est conservée par le vendeur. C'est un dédommagement pour le temps accordé à l'acquéreur mais perdu par le vendeur.
C) De manière plus conventionnelle, le compromis de vente suit l'acceptation de l'offre d'achat par le vendeur. Si l'intermédiaire est une agence immobilière, généralement elle assure cette prestation et un délai court de réalisation. Si l'intermédaire est un mandataire ou si le contrat est réalisé directement entre des particuliers, c'est un notaire qui intervient. Le délai doit alors tenir compte du planning de l'officier ministériel.
Contrairement aux deux cas précédents, le compromis de vente est un engagement bilatéral. Le vendeur s'engage à céder son bien immobilier et l'acheteur s'engage à l'acquérir à un prix déterminé et dans un délai fixé. Les juristes parlent de promesse synallagmatique de vente.
Des conditions suspensives peuvent être insérées dans le contrat, notamment pour dégager l'acquéreur de son engagement en cas de non obtention DE BONNE FOI de son financement. Il peut également être indiqué la nécessité de vendre la maison de l'acquéreur préalablement à l'acquisition. Dans ce cas, l'intermédaire va vérifier qu'un compromis est déjà signé et que le paiement est raisonnablement probable.
Comme le compromis de vente est l'acte juridique fondateur de l'achat immobilier, tout un ensemble de diagnostics sont obligatoirement annexés.
A partir de ce contrat, le notaire procédera aux vérifications légales mais ne pourra pas remettre en causes les termes du compromis.
Enfin le législateur a donné à l'acquéreur la faculté de se rétracter dans undélai de 10 jours aprés la signature du compromis et cela sans motivation particulière.
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